Кнутом и пряником

Пока же количество проблем на рынке долевого строительства не уменьшается. Так,по словам депутата Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и руководителя Общественной приемной Д.А. Медведева в Санкт-Петербурге Елены Киселевой, с начала года в приемную поступило свыше тысячи обращений. Самые активные заявители – это обманутые дольщики. «Надеюсь, в ближайшее время исполнительная власть внесет на рассмотрение Законодательного собрания новые инициативы, которые, наконец, позволят решить проблемы в сфере долевого строительства», - заявила депутат.

При этом, как сообщил начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Комитета по строительству Олег Островский, с начала года в его ведомство обратились 1,1 тыс. горожан, которые жаловались на различные проблемы, связанные с приобретением жилья на первичном рынке. «При этом только у 4,7% граждан возникли претензии к застройщикам, которые возводят дома в соответствии с 214-м федеральным законом. Такая статистика говорит о том, что принятие этого документа все же позволило решить многие проблемы долевого строительства», - пояснил Олег Островский.

Он также напомнил, что до конца ноября этого года на рассмотрение депутатов петербургского ЗакС планируется вынести законопроект о защите покупателей строящегося жилья. Документ конкретизирует понятие «обманутый дольщик» и «проблемный объект», определит возможности для их завершения.

Вместе с тем, по словам Олега Островского, с начала года Комитет по строительству Петербурга оштрафовал участников строительного рынка почти на 10 млн рублей за различные нарушения. «Самый распространенный случай – привлечение средств от граждан до регистрации договора долевого участия. А часто жилье продает не застройщик, а инвестор», - заявил Олег Островский.

Эксперты утверждают: в ближайшее время имеет смысл запретить инвесторам привлекать деньги дольщиков.

«Почти в 25% случаев застройщиками выступают не строительные организации, а различные ведомства и учреждения. К реализации проектов они привлекают инвесторов, которые финансируют стройку и одновременно – продают жилье. При этом такие инвесторы не подпадают под действие 214-ФЗ», - отмечает председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов. 

Превентивные меры

Кроме того, сейчас застройщики широко применяют механизм ЖСК. «Застройщики все чаще используют эту схему при продаже жилья – каждый кооператив имеет свой устав, положения которого могут не опираться на 214-ФЗ. Таким образом, пайщики кооператива оказываются незащищенными этим законом», - резюмировал Павел Созинов.

Вместе с тем, как сообщил эксперт аппарата полномочного представителя президента РФ в СЗФО Юрий Курикалов, нами разработаны предложения по созданию системы проектного финансирования. Проведены соответствующие консультации с отраслевыми комитетами и ведомствами Новгородской и Архангельской областей, намечены к реализации пилотные проекты.

Переориентация на аренду

Специалисты заявляют о том, что проблемы долевого строительства часто появляются из-за того, что в России не развиты альтернативные механизмы улучшения жилищных условий – в частности, институт найма.

По словам Елены Киселевой, внедрение этой системы позволит решить ряд стоящих перед государством задач. «Во-первых, у людей появится еще один способ получить жилье, и при этом – не привязываться к определенному месту проживания. Во-вторых, развитие системы арендного жилья позволит увеличить мобильность населения. Сейчас большинство граждан предпочитают иметь недвижимость в собственности, хотя в развитых странах большинство граждан предпочитают снимать жилье», - говорит Елена Киселева.

Тем не менее, по словам генерального директора ОАО «Санкт-Петербургский центр доступного жилья» Владислава Назарова, в настоящее время Жилищным комитетом разрабатывается концепция программы по развитию системы найма жилья в Санкт-Петербурге, которая до конца года будет вынесена на рассмотрение Правительства СПб.

Участники мероприятия также обсудили ход реализации государственных программ улучшения жилищных условий. По словам заместителя председателя Жилищного комитета Игоря Кокарева, на сегодняшний день 177 тыс. петербургских семей состоят на очереди в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вместе с тем с 2007 года только при реализации государственных жилищных программ свои жилищные условия улучшили 133 тысячи петербуржцев.

«Уже утверждена новая концепция жилищной политики до 2017 года, благодаря которой удастся обеспечить квартирами оставшихся очередников. В следующем году на реализацию мероприятий программы из бюджета будет выделено 4,1 млрд рублей», - заявил Игорь Кокарев.

Правила игры вторичного рынка

По словам президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, развитию рынка недвижимости мешает в том числе несовершенство законодательства, регулирующего деятельность участников вторичного рынка недвижимости. «До 70% сделок, которые проводят агенты недвижимости – это так называемые «цепочки». При этом больше всего проблем возникает при оформлении прав собственности – дело в том, что в соответствии с Гражданским кодексом, регистрирующий орган оформляет собственность по каждому договору купли-продажи отдельно. Нельзя подать сразу одним пакетом все документы «цепочки» и зарегистрировать права в режиме «единого окна». Получается, что в случае отказа в государственной регистрации права собственности по одной сделке, а по другим объектам этой цепоцки регистрация пройдет, то всем участникам сделки придется расторгать каждую зарегистрированную сделку в отдельности», - констатирует Дмитрий Щегельский.

По его словам, почти 18% валового регионального продукта формируются за счет проведения операций с недвижимостью. «В этой ситуации стоит задуматься о том, чтобы сформировать внятные и прозрачные правила игры. Пока, к сожалению, ситуация далека от идеала – к примеру, до 40% рынка агентских услуг по продаже жилой недвижимости предоставляется нелегальными агентами, которые не имеют статуса индивидуальных предпринимателей и не работают ни в одном из агентств недвижимости, т.е. находятся в тени», - резюмировал Дмитрий Щегельский.

Участники мероприятия констатировали: проблемы покупателей жилья можно решить лишь созданием комплексного мер их защиты – предложения по изменению 214-ФЗ, развитию системы проектного финансирования и формированию механизма коммерческого найма уже рассматриваются органами власти. 

Пресс-служба Палаты недвижимости.